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PULIZIE FAI-DA-TE IN CONDOMINIO? SOLO SE ALL’UNANIMITÀ

Casa news 30 Gennaio 2019

No al fai da te in condominio, l’assemblea non può decidere che le pulizie delle scale siano effettuate personalmente dai condomini sulla base di un criterio sui turni, a meno che tutti siano d’accordo. Una delibera  sarebbe infatti nulla, perché pretenderebbe di modificare a semplice maggioranza il criterio legale di riparto delle spese relative ai beni e ai servizi comuni, lo ha chiarito la sesta sezione civile della Corte di cassazione nella recente ordinanza n. 29220 pubblicata lo scorso 13 novembre 2018.

La ripartizione della spesa per la pulizia delle scale, secondo il nuovo art. 1124 c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, va effettuata per metà sulla base del valore dell’unità immobiliare servita dalle stesse e per metà in misura proporzionale all’altezza dal suolo del relativo piano. A sua volta il criterio in questione costituisce applicazione dei principi generali di cui al primo e al secondo comma dell’art. 1123 c.c., in base ai quali le spese condominiali vanno ripartite in misura proporzionale al valore millesimale delle diverse proprietà ma, per quanto riguarda i beni destinati a servire i condomini in misura diversa, i relativi oneri devono essere da questi sostenuti in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Infatti, da quest’ultimo punto di vista, si considera che i proprietari dei piani alti logorino le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cassazione, sezione seconda civile, sentenza n. 432 del 12/01/2007).

Tuttavia, i criteri di ripartizione delle spese comuni fissati dalla legge, quindi anche quelli relativi alla pulizia delle scale, possono essere derogati, ma soltanto con il consenso dell’intera compagine condominiale, quindi con una convenzione modificatrice contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale o in una deliberazione assembleare approvata all’unanimità da tutti i comproprietari e titolari di altri diritti reali, detta deroga, come specificato in altra decisione della Suprema corte, deve comunque essere stata prevista espressamente (Cassazione, sezione seconda civile, sentenza n. 1033 del 29/01/2000).

Poiché anche in questo caso l’accordo viene a incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, la stessa non può essere rimessa alla volontà della maggioranza assembleare, ma deve fondarsi su una deliberazione unanime, ossia non limitata ai condomini presenti all’assemblea, infatti, il dovere dei condomini di contribuire alle spese in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare o all’utilità che gli stessi traggono dal bene o dal servizio comune trova la sua fonte nel diritto di proprietà e quindi, non può rientrare nelle attribuzioni dell’assemblea una potestà di deroga ai criteri legali di cui agli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Il diritto/dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta non solo l’obbligo di sostenere le relative spese, ma anche tutti gli oneri connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva, è tuttavia affetta da nullità la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, di un obbligo di fare, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione.

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